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金辉控股上市首日开盘跌2.79% 高负债难以回避

从2016年折戟A股,到2020年3月末赴港IPO首次递表失效、9月二度启动上市征程,金辉控股的资本之路可谓“一波三折”。10月29日,金辉控股成功在香港联合交易所敲锣上市,正式登陆资本市场。不过上市首日开盘,这家港股新秀的股价表现却略显低迷。投资者及市场广泛关注之下,高负债同样是金辉不可回避的问题。迫切上市融资补血背后,也反映出其较大的融资压力:净负债率达180%。业内认为,上市后的金辉将开启新的征程,同时也会面对诸多新的挑战。未来发展是否将以稳为主、控制扩张速度?如何在保障现有土储顺利开发的基础上降负债?外界关注着这家地产新秀接下来的作答。

上市首日开盘跌2.79%

2020年以来,港股新股市场打新热情高涨,众多优质企业上市表现不俗,持续吸引投资者关注目光。从10月29日的股价表现来看,金辉控股这家港股新秀的表现则略显低迷:上市首日,金辉控股开盘报4.18港元每股,较此前披露的4.3港元发售价跌2.79%,市值约167.2亿港元。

而在上市前夜,金辉股价的低迷也显露出一定征兆。记者了解到,10月28日,金辉控股暗盘开盘报4.05港元,跌幅10.69%;当日暗盘系统收报3.95港元,较发行价跌8.14%,成交额910.9万港元。

金辉控股于1996年在福州成立,2009年总部迁往北京,经过24年的发展,该公司已成为一家全国布局、区域聚焦的大型地产开发商,主要聚焦全国五大重点区域,包括长三角、环渤海、华南、西南和西北地区。记者了解到,金辉控股的收入来源主要来自于住宅物业及商业物业的开发及销售,近三年内该业务为总收入贡献了基本九成以上的营收。

企业披露数据显示,2017年-2019年三个年度,金辉控股取得收益分别为人民币118亿元、160亿元、260亿元,复合年增长率为48.5%。2020年上半年,该公司实现营业收入110亿元。

截至今年7月31日,金辉控股总土地储备为2908万平方米,主要位于二线和核心三线城市。目前,其已进入全国16个省份和直辖市、31个城市,拥有160个物业开发项目,已进驻城市包括西安、重庆、福州、杭州、成都等重点城市。

难以回避的高负债

成功在港上市、对接资本市场背后,难掩金辉控股多年未解的高负债难题。

据招股书披露及第三方机构梳理,截至2020年4月30日,金辉控股净资产负债比率为180%,较2019年年底的170%有所上升。过往三年的资产负债率也一路走高:2017-2019年三个年度,金辉资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。截至2020年4月末,资产负债率为86.19%。

据了解,金辉控股2019年末的经营活动现金流量净额由正转负,为-56.97亿元。现金流吃紧状况有无缓解,也是今年以来外界对金辉控股的一大关注重点。数据显示,截至今年4月30日,该公司经营活动现金流量净额为-23.55亿元。

金辉控股“缺钱”的境况,在配售公告披露的募资用途中也可见一斑。据悉,金辉控股此次全球发售所得款项净额估计约为24.708亿港元,该公司拟将该等所得款项净额的约60%将用于为若干现有物业项目的建设拨资;约30%将用于偿还项目开发的部分集团现有信托贷款;约10%将用于一般业务营运及营运资金。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,从整体资产负债来看,金辉控股截至2020年4月的资产负债率为86.19%,3年来确实有走高的趋势,但从公司剔除合同负债后的资产负债率是在逐渐走低的,2017-2020年4月30日公司该指标分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%,在行业中属于较好的水平。

“净负债率高企,主要是因为公司货币资金规模较小而导致,与同等规模房企之间也存在差距,未来发展应着手考虑加强现金管理。” 肖云祥说道。

贝壳研究院高级分析师潘浩也在接受北京商报记者采访时指出,金辉控股的盈利能力、资金流动性等多指标有待提高。“根据金辉招股书披露,该公司2020年前4月整体毛利率为26.6%,其中物业销售的毛利率为22.8%,处于行业较低水平,招股书进一步说明,下半年由于低利率项目入市,将会进一步拉低全年毛利率水平。”

潘浩还指出,截至2020年8月30日,金辉未受限现金及现金等价物约68.6亿元,现金短债比不足1,资金流动性短期缺乏有待改善。“上市后,对企业的盈利能力、偿债能力、业绩规模、土地储备等方面将有更高的要求。对于金辉而言,相关的财务指标还有待提高。”

坎坷上市路

据第三方机构克而瑞数据,2019年金辉集团全口径销售额888.6亿元,排名第40位;权益销售额661.6亿元,排名第37位。2020上半年,金辉控股销售金额以全口径计位列所有房企中的第43位,以权益金额计位列排行榜第34位。

与上述可圈可点的行业排名地位形成鲜明对比的是,金辉控股在资本市场上曾多次“失意”。

公开资料显示,2013 年 9 月,金辉控股首次向港交所递交上市申请书,6个月期限内未获港交所“放行”,至2014 年 3 月上市申请显示“失效”。此后,金辉控股转战 A 股,于 2016 年 1 月向上交所递交上市申请书。不过,受当年最强调控政策落地及近年A股上市房企审核趋严等多方面因素影响,截至2020年3月金辉控股自愿撤回 A 股上市申请,内地上市仍未如愿。2020年转战港股也是经历了两次递表:3 月 25 日首次递交上市申请,6个月后显示“失效”;9月25日,再次向港交所递交招股文件。

此番成功在香港联合交易所敲锣上市后,金辉控股成功也成为汇景控股和港龙地产后,年内第三家实现港股IPO的内地房企。作为融资“三道红线”新规之后在港上市的首家房企,金辉控股年内赴港IPO通关之路耗时长达200多天。

“其实作为计划上市的房企,在A股与H股平台之间做选择的话,A股相对高的估值显然是企业首选,但是由于调控政策的收紧,房企在A股直接融资的可能性非常小,所以一些房企在港股IPO是退而求其次的办法,和一些房企类似,金辉也经历了再次递表。”肖云祥说道。

在潘浩看来,错过估值高峰,恰遇监管升级,金辉控股上市后,首要面对地产板块估值走低的局势以及金融监管升级的考验。“由于不同的评估体系,在金融红利时代,内房企在港上市易获得较高估值,随着不断加码的调控政策与房住不炒的定调等原因,近年内房股估值走弱。同时,金融监管不断升级,金辉也将在财务层面受到融资新规的影响。”

“行业在经历变革,房企们也在各自布局未来,‘上市’是企业发展战略上的重大选择。上市后的金辉道阻且长,将迎来更多的资本考验与行业竞争,而与其竞争的不再只强调同规模房企,而是全部上市房企。”潘浩直言,金辉招股接下来将面临更多的考验与更大的竞争。

就未来发展是否将控制扩张速度、如何实现降负债及促回款等问题,北京商报记者向金辉控股方面发去采访函。截至记者发稿,对方未有回复。