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金辉控股 脚踩三条红线仍疯狂拿地 “言行不一”怎对投资者负责?

金辉控股一向以“稳健”自居,但在企业毛利率逐年下降、现金流连年为负,并在“三条红线”中踩中两条的情况下疯狂拿地扩张。

作为一家上市的公众公司,金辉控股这种“言行不一”是对投资者和市场不负责任吗?

十五年长跑上市

10月29日,金辉控股正式在香港交易所挂牌上市。经过十五年长跑,金辉控股终于如愿上市,但是相比其他更早上市的闽系房企,金辉控股在规模、业绩和知名度方面已大大落后,且早已错过了房企上市的黄金时期。

金辉控股的上市诉求最早可追溯至2005年。当时,金辉选择与融侨以股权置换方式合作,金辉创始人林定强出任林文镜治下的融侨行政总裁,目的就是为了上市。但两家在五年后分道扬镳,上市计划因此流产。

2013年起,金辉控股又先后多次在港股及A股市场递交上市申请,均没有成功。遗憾的是,这段时间基本上也是国内房地产业发展最快的时间段,与金辉控股同为闽系背景的世茂、阳光城、旭辉、正荣、融信、宝龙等房企,均已在行业规模、销售业绩及知名度等方面实现跨越式发展。

金辉控股所谓的“稳健发展”,其实也就是这段时间被对手甩到身后的另外一种说法。

踏错周期,“房住不炒”政策后疯狂拿地扩张

也许是被甩到后面的不甘,2017年后金辉控股一反“稳健”常态,在近四年疯狂拿地扩张。颇具讽刺意味的是,近四年也是“房住不炒”政策出台后业界公认房地产告别“黄金时代”、进入“白银时代”的时期。金辉控股又踏错了节奏。

为了做大规模,金辉控股近年一直处于疯狂拿地扩张状态。截至2020年7月31日,金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目,其应占物业开发项目的总建筑面积为2908.18万平方米,其中93.3%位于二线城市及核心三线城市。

据易居研究院相关统计,2020年上半年,金辉拿地数量近10幅,总金额超58亿元,合计建筑面积超80万平方米,平均溢价率达43.53%,拿地溢价处于行业高值。

金辉控股因近年经常以“地王”的身份出现在公开土地市场,被戏称为“地王收割机”。连财务管理中心总经理徐小冬都承认:金辉在前几年,尤其是2017年,确实存在过高溢价拿地情况。

林定强之子林宇2011年3月正式加入金辉,2020年3月获任执行董事,同时担任集团执行总裁。林宇曾公开表示:“做房地产也要有赛车这种冒险的精神,你不往前走,就会被别人推着往前走,或者被别人踩在脚下,我觉得再怎么样也要拼一下,就算你做得不好,拼过了也没遗憾。”

林宇还曾为金辉定下发展目标:进入行业30强。而在中房协发布的2020年中国房企500强中,金辉控股位居第36名,距离目标还有距离。

在投资者交流会上,“规模”这个词在联席执行总裁陈朝荣口中出现多次。陈朝荣还说“未来会保持定量增长,比例可能是15%~30%之间。”

可见,金辉控股以后还会保持扩张。

杠杆水平大升,现金等价物+上市融资24.7亿港元不足覆盖短债

疯狂扩张,带来的是杠杆水平的不断加大,毫无疑问也踩中了“三条红线”。

近年来,金辉控股拿地成本不断提升。2019年,金辉控股的平均拿地成本由上一年度的2692元/平方米大幅上升至5120元/平方米,今年上半年进一步走高,公司拿地成本上升较快。

2017年、2018年、2019年金辉控股的借款总额分别为340亿元、431亿元、490亿元。2017年、2019年以及截至2020年4月30日止四个月,金辉控股经营活动现金流为负,分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。

2013年时,金辉控股的毛利率曾高达41%,然而公司的毛利率已经连续多年下滑,2019年降至21.8%。净利润从2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%,利润率几乎腰斩。不合理的扩张策略,使得金辉控股过去几年的盈利能力大幅下滑。

值得注意的是,金辉控股的布局主要以二线城市及周边三四线城市为主。截止今年7月长三角的土储布局占比仅有11.3%,而西南、西北的土储占比则分别达到了23.9%、23.6%,合计近50%土储在中西部。这些地区未来房市前景不明朗,而其布局的上海、南京等城市又有限价政策。

在以上多重因素影响下,金辉控股未来的盈利也不乐观。

更不妙的是,截止8月31日,金辉控股总借款及租赁负债为人民币557亿元,即期(一年内到期)借款总额为181.77亿元。而公司账面的现金及等价物仅有84亿元,加上受限制的现金40亿元,再加上此次港股上市募集资金净额的24.7亿港元,仍不不足以覆盖短期债务。

即使上市之后,金辉控股的偿债压力依然不小。金辉控股此次IPO,与其说是企业更上了台阶,不如说是拿到了“续命钱”。