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没有商品房预售许可证的房子购买后有哪些潜在问题呢?

【现象】实践中,有些小开发商为了快速回笼资金,私下将没有取得五证的商品房出售。第五个证就是最重要的证——商品房预售许可证。那么,这样的房子购买后有哪些潜在问题呢?

【司法实践】法院往往会认定该商品房买卖合同无效,进而影响到购房人的合法权益。开发商在开发建设过程中,一般存在欠付工程款问题,所以产生承包人的优先受偿权。如果建筑商提起诉讼,并申请强制执行开发商的房产,则购房人的房产面临被执行的风险。

【案例】

最高人民法院案例索引:《白帆与王双、孟美等案外人执行异议之诉案》【(2018)最高法民申3891号】

最高院认为:

(一)白帆对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中,直至白帆向一审法院起诉,新华公司仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证,一、二审法院认定双方所签订的《商品房买卖协议》无效,并无不当。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,人民法院应予支持的法定条件之一,因白帆与新华公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同,并不符合上述法律规定的情形,故白帆对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。(二)白帆申请再审期间新提交的两份证据不足以推翻原判决。首先,经本院查明,2013年3月25日驻马店中院作出两份查封公告,分别查封了新华公司开发的位于驻马店市××地大道东××小区院内自北××层高住宅楼,以及位于驻马店市××城区××与××大道交叉口东北角宜居经济适用房门面房产49间,并出具了相关查封、扣押财产清单,案涉房屋新华苑小区9-D东单元1-2层东户房屋属于法院查封范围。2015年3月18日,驻马店中院对案涉房屋予以续封。白帆称案涉房屋不在查封范围之内、没有续封手续的主张不能成立。其次,中共驻马店市委于2017年8月22日对《关于驻马店置地大道新华苑双违的解决办法》的回复不足以证明新华苑小区非属于商品房,新华公司作为新华苑小区的房地产开发企业,其与购房人所签房屋买卖合同效力的认定应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”