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一个楼盘没有预售证可以买吗,合同效力如何?

商品房销售市场中,分为商品房预售和商品房现售。而商品房预售也是我们在日常生活中经常见到的开发商采取的销售模式。有些开发商为了快速回笼资金,私下将没有取得五证的商品房出售。那么,没有预售许可证的房产可以买吗,合同效力如何?

网友咨询:

我们家之前在市区看了一个楼盘,想定下,但是这个开发商还没有取得预售许可证。我想问一下,这种情况下我可以和开发商签购房合同吗,合同效力如何?

山东坤拓律师事务所赵子辉律师解答:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

因此,房地产开发企业未取得预售证对外销售时签订的合同并不当然的无效,如果在买受人起诉至人民法院前房地产开发企业已经取得了相关预售许可证的,双方签订的商品房买卖合同可以被认定为有效。

并且,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因此,房地产开发企业在因未取得预售许可证而导致商品房买卖合同最后被认定为无效合同时,出卖人有权要求返还已付的购房款、利息,同时有权要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

赵子辉律师解析:

我国实行商品房预售许可制度。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。

如果买的是没有取得《商品房预售许可证》的房子,那么就可能遭遇以下的问题:

1.无法办理房屋产权。没有《商品房预售许可证》就无法办理初始登记,购房者所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权证。

2.无法办理按揭手续。在没有《商品房预售许可证》的情况下,购房者无法办理按揭手续,不能通过按揭方式支付房款。如果购房者贷款购买无预售许可证的商品房,一旦该公司违约,购房者不但没有房子,还要向银行还款,否则就要向银行承担违约责任。