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什么情况下签订的房屋买卖合同是无效?

生活中,我们都知道与人交易就要签订合同,那么买房也是一样,买卖房屋必须签订房屋买卖合同,并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据,也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。

那么究竟什么才是真正的房屋买卖呢?你知道吗?房屋买卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,而买受人为此支付相应价款的行为。下面我们具体看看哪几种情况下签订的房屋买卖合同无效。

一、以胁迫的手段,欺诈为目的签订的房屋买卖合同。一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。主要指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

二、以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的,该商品房买卖合同无效。以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的。

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属于以合法形式掩盖非法目的的民事行为,是规避法律行为。因高息借贷行为本身不合法,故商品房买卖的行为为无效民事行为,商品房买卖合同应认定为无效合同。

三、以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示,该买卖合同不成立。买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势。

而与卖方签订房屋买卖合同,但其真实的目的是将房屋转售第三人,并非要购买房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。

四、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同,限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同。

否则,属无效合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

五、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

六、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。

七、以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为应当认定为民间借贷关系,合同无效。以房屋作为民间借贷的担保,担保形式采用商品房买卖合同,在借款人无法还款的情况下直接以房屋过户的方式将房屋的所有权转归出借人所有。

如果属于名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系,应当按当事人的真实意思表示履行,应依法认定为民间借贷关系,房屋买卖合同无效。法院审理此类案件,应按照双方当事人的真实意思表示确定其法律关系的实质。