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房地产出了大消息 “三条红线”增强房地产企业融资的市场化

2020-09-07 09:14:09 来源:胡华成

很多赚了些小钱的人都认为自己是凭借实力赚的,反而那些赚了大钱的人都认为自己是凭借运气赚到的。

这倒不是说他们谦虚,而是因为他们对于“顺势而为”四个字有着深刻的理解。

任何一个富豪,实际上都是时代的产物,其中包含着历史因素、政策因素、社会因素等等。

也正因为此,国内的首富就像是走马观花一般,宗庆后、黄光裕、王健林、许家印、马云、马化腾等等,基本上是各领风骚三五年的节奏。

如果从行业上来看,过去几十年来,最为稳定而且容易暴富的行业就是房地产,在这里诞生了太多富翁,也见证了太多企业的成功。

王健林、许家印、孙宏斌、王石、杨国强等等全都是这一批人中的佼佼者。不过,最近几年来,他们都好像开始躲避锋芒。王健林更是直接开始了“卖卖卖”模式,不出意外的话,越来越多的企业将会像万达一样不断地卖卖卖,房地产行业正式进入下半场!

 

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房地产出什么大消息了?

8月20日,住建部与人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会。此次座谈会的主要目的就是为了进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

据报道,住建部与人民银行对重点房地产企业划出了“三条红线”,具体内容为:

(1)剔除预收款后的资产负债率不超70%;

(2)净负债率不超100%;

(3)现金短债比不小于1倍。

什么是“剔除预收款后的资产负债率”?这里就需要考虑到房企存在预收款的情况,比如说有些房企要求购房者在买房之前需要先交定金,否则没有购房资格。提前交的定金就属于预收款项,房企喜欢把这部分计入负债一栏,最终导致资产负债率有点失真。

因此,业内喜欢查看剔除掉预付款后的资产负债率,这个数据相对更具参考性。该公式具体为:剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)。

净负债率这个词比较常见,它的公式具体为:净负债率=负债总额÷净资产总额 (所有者权益)×100﹪。

房地产公司是一个极度依赖现金流的公司,因此,现金短债比是一个非常重要的指标,它是指公司现金与短期债务的比例。

当现金短债比小于1时,公司短期则可能遇到较大的资金困难。如果任由负债发展,可能危及企业生存。

因此,业内将住建部和人民银行联合发的三条要求称之为“三条红线”,很明显这是刻意在降低重点房企的杠杆率,同时也在降低房企之前飞奔的节奏。

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房地产企业现状如何?

据悉,“三条红线”的规则将从2021年1月1日起全面推行,在此期间各个房企还存在向监管部门反馈的时间。

众所周知,房地产企业早就进入到了去杠杆的阶段,万达自从遇到现金流困难之后,王健林多次上演割肉戏码。

万达不会是第一个也不是最后一个。

我们可以参照住建部和人民银行推出的“三条红线”来对比一下当前几家主要地产企业的相关指标。

中国恒大,剔除预收款后的资产负债率为83%,超过标准13%;净负债率为159.3%,超过标准59.3%;现金短债比为0.6,小于标准0.4。

融创中国,剔除预收款后的资产负债率为84%,超过标准14%;净负债率为172.9%,超过标准72.9%;现金短债比为0.9,小于标准0.1。

绿地控股,剔除预收款后的资产负债率为83%,超过标准13%;净负债率为156.7%,超过标准56.7%;现金短债比为0.8,小于标准0.2。

通过与“三条红线”相比,这三家重点房企的三个指标全部不达标,其他房企其实也好不到哪里去。

假如,他们需要让这些指标符合标准,他们应该怎么做呢?

要么打包以较低价格出售房地产项目,要么将拿到手的土地再转让出去,总之想尽一切办法去杠杆。

当所有资产低价出售的时候,在它流到消费者手中的时候也有可能低于原定的价格。

最终“三条红线”有可能促使一手房的价格有所下降,那么你还急着投资房产吗?

不过,如果你想买房结婚,该买房还是要买,毕竟这已经是刚需产品。

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