房地产出了大消息 “三条红线”增强房地产企业融资的市场化

很多赚了些小钱的人都认为自己是凭借实力赚的，反而那些赚了大钱的人都认为自己是凭借运气赚到的。

这倒不是说他们谦虚，而是因为他们对于“顺势而为”四个字有着深刻的理解。

任何一个富豪，实际上都是时代的产物，其中包含着历史因素、政策因素、社会因素等等。

也正因为此，国内的首富就像是走马观花一般，宗庆后、黄光裕、王健林、许家印、马云、马化腾等等，基本上是各领风骚三五年的节奏。

如果从行业上来看，过去几十年来，最为稳定而且容易暴富的行业就是房地产，在这里诞生了太多富翁，也见证了太多企业的成功。

王健林、许家印、孙宏斌、王石、杨国强等等全都是这一批人中的佼佼者。不过，最近几年来，他们都好像开始躲避锋芒。王健林更是直接开始了“卖卖卖”模式，不出意外的话，越来越多的企业将会像万达一样不断地卖卖卖，房地产行业正式进入下半场!

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房地产出什么大消息了?

8月20日，住建部与人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会。此次座谈会的主要目的就是为了进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

据报道，住建部与人民银行对重点房地产企业划出了“三条红线”，具体内容为：

(1)剔除预收款后的资产负债率不超70%;

(2)净负债率不超100%;

(3)现金短债比不小于1倍。

什么是“剔除预收款后的资产负债率”?这里就需要考虑到房企存在预收款的情况，比如说有些房企要求购房者在买房之前需要先交定金，否则没有购房资格。提前交的定金就属于预收款项，房企喜欢把这部分计入负债一栏，最终导致资产负债率有点失真。

因此，业内喜欢查看剔除掉预付款后的资产负债率，这个数据相对更具参考性。该公式具体为：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)。

净负债率这个词比较常见，它的公式具体为：净负债率=负债总额÷净资产总额 (所有者权益)×100﹪。

房地产公司是一个极度依赖现金流的公司，因此，现金短债比是一个非常重要的指标，它是指公司现金与短期债务的比例。

当现金短债比小于1时，公司短期则可能遇到较大的资金困难。如果任由负债发展，可能危及企业生存。

因此，业内将住建部和人民银行联合发的三条要求称之为“三条红线”，很明显这是刻意在降低重点房企的杠杆率，同时也在降低房企之前飞奔的节奏。

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房地产企业现状如何?

据悉，“三条红线”的规则将从2021年1月1日起全面推行，在此期间各个房企还存在向监管部门反馈的时间。

众所周知，房地产企业早就进入到了去杠杆的阶段，万达自从遇到现金流困难之后，王健林多次上演割肉戏码。

万达不会是第一个也不是最后一个。

我们可以参照住建部和人民银行推出的“三条红线”来对比一下当前几家主要地产企业的相关指标。

中国恒大，剔除预收款后的资产负债率为83%，超过标准13%;净负债率为159.3%，超过标准59.3%;现金短债比为0.6，小于标准0.4。

融创中国，剔除预收款后的资产负债率为84%，超过标准14%;净负债率为172.9%，超过标准72.9%;现金短债比为0.9，小于标准0.1。

绿地控股，剔除预收款后的资产负债率为83%，超过标准13%;净负债率为156.7%，超过标准56.7%;现金短债比为0.8，小于标准0.2。

通过与“三条红线”相比，这三家重点房企的三个指标全部不达标，其他房企其实也好不到哪里去。

假如，他们需要让这些指标符合标准，他们应该怎么做呢?

要么打包以较低价格出售房地产项目，要么将拿到手的土地再转让出去，总之想尽一切办法去杠杆。

当所有资产低价出售的时候，在它流到消费者手中的时候也有可能低于原定的价格。

最终“三条红线”有可能促使一手房的价格有所下降，那么你还急着投资房产吗?

不过，如果你想买房结婚，该买房还是要买，毕竟这已经是刚需产品。

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